Les conditions de la résiliation de plein droit du bail commercial en cas de procédure collective

Le bailleur des locaux d’exploitation commerciale loués à une entreprise se retrouvant en procédure collective (c’est à dire après le jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement/liquidation judiciaire) peut demander au juge commissaire la résiliation judiciaire. Le bailleur peut également faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la procédure.

Attention : le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter de ce jugement (C. com. art. L 622-14, 2° pour la sauvegarde et, sur renvoi de l’art. L 631-14, al. 1, pour le redressement judiciaire).

Lorsque le juge-commissaire est saisi sur le fondement de ce texte d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail, cette procédure obéit à des conditions spécifiques et elle est distincte de celle qui tend, en application de l’article L 145-41 du Code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. En conséquence, le bailleur qui demande la constatation de cette résiliation de plein droit sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire n’est pas tenu de délivrer le commandement de payer exigé par l’article L 145-41.

Attention : par un arrêt du 9 octobre 2019, la Cour de cassation a accédé à la demande d’un bailleur à l’encontre de son locataire en cas de liquidation judiciaire de ce dernier. La demande du bailleur des locaux d’exploitation est réalisée en application de l’article L 641-12, 3° du Code de commerce en constatation de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dus pour une période d’occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire.

Néanmoins jusqu’à cet arrêt de 2020, on pouvait douter de l’application de ce régime pour la sauvegarde et le redressement judiciaire, dans la mesure où l’article L 622-14, 2°, applicable à ces procédures, ne précise pas expressément qu’un tel défaut de paiement est un cas de résiliation « de plein droit », contrairement à l’article L 641-12, 3°. Il était donc possible de considérer qu’il était ainsi fait référence à la faculté pour le bailleur de faire constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail. Or une telle clause ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer adressé par le bailleur et demeuré infructueux (C. com. art. L 145-41).

La décision de la Cour de cassation, chambre commerciale du 15 janvier 2020 lève tout doute ou ambiguïté : le régime juridique des cas de résiliation quelle que soit la procédure collective dont le locataire fait l’objet.

Publié le 8 janvier 2022